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Vieux 07/05/2007, 12h10
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Projets villas de luxe à moris

Projets IRS : Entre enclaves de luxe et action sociale
Les projets IRS sont appelés à fleurir. Selon le gouvernement, la construction de 4 600 lots est prévue à moyen terme. Si la dimension sociale des projets est mise en exergue, elle est parfois ignorée. En effet, beaucoup y voient des enclaves pour riches étrangers. Comment concilier urgence économique à laquelle répondent les investissements IRS et intégration sociale des populations.

Tamarina, du Groupe Médine (ci-dessus), est déjà en opération tandis qu’Anahita, du Groupe Ciel, devrait pourvoir accueillir ses propriétaires avant la fin de cette d’année.“Là, tout n’est que luxe, calme… et sécurité.” Ce célèbre vers, détourné, de L’invitation au voyage de Charles Baudelaire résume grossièrement ce qui se cache derrière les projets Integrated Resort Scheme (IRS). “Nous sommes dans l’univers du luxe”, annonce d’emblée David Martial, responsable de la communication du groupe Ciel, promoteur du projet Anahita.

Outre villas, golfs, marinas, restaurants, c’est aussi toute une gamme de services qui est proposée. La clientèle est majoritairement étrangère en raison du coût d’un tel investissement. En effet à quelques exceptions près, le pouvoir d’achat des Mauriciens ne leur permet pas de faire l’acquisition de ces résidences grand luxe…

Tamarina du Groupe Médine et Anahita de Ciel, sont les deux premiers IRS. Le premier a déjà débuté ses opérations. Le second devrait accueillir ses premiers propriétaires avant la fin de l’année. Détail d’importance : ils sont portés par des promoteurs mauriciens. Ces deux projets économiques d’envergure s’accompagnent d’un volet social d’autant qu’ils s’implantent dans des zones rurales peu dynamiques.

Le groupe Médine a donc adopté un plan de développement intégré sur 20 ans. “Nous avons adopté une approche transversale pour que le développement des terres sur le long terme soit cohérent”, confie Laurent Desvaux, marketing manager de Tamarina. La dimension économique du projet ne peut donc être dissociée des aspects sociaux et environnementaux. Sophie Doger de Spéville, Social Projects Implementation Manager, poursuit : “Le master plan prend en compte les axes qui structurent l’espace, c’est-à- dire les routes existantes et celles en projet. C’est autour de ces axes que nous développons nos projets d’urbanisme qui s’accompagnent d’un volet social nécessaire à la bonne marche de l’ensemble du projet.”

Le projet IRS est donc une composante d’un vaste plan de développement intégré. Le Tamarina Golf Estate doit être appréhendé dans un ensemble plus vaste profitable pour les habitants de la région, notamment en termes d’emploi.


“Si pour le moment le nombre d’IRS
ayant reçu l’aval des autorités est
encore limité, c’est au final une
vingtaine de projets, de plus ou
moins grande envergure, qui
devraient voir le jour. Il n’est pas
exagéré d’y voir une nouvelle forme
d’urbanisation matérialisant les
écarts de richesse entre propriétaires
étrangers fortunés et populations
rurales alentours au pouvoir d’achat
bien plus limité.”



Pourtant, les IRS sont perçus comme des ghettos de luxe où les populations locales n’ont pas leur place. Si les emplois créés sont un argument en leur faveur, force est de reconnaître que les emplois générés concernent principalement les métiers de service à la personne (femme de ménage, gardien, nourrice, cuisinier…) ou d’entretien (paysagiste, jardinier, agent de nettoyage des parties communes…). Cet argument n’est pas à rejeter. Cependant, il faut bien voir que le degré de qualification des populations alentours est souvent relativement faible et qu’il n’est pas toujours aisé de trouver des personnes des localités avoisinantes pour des postes à responsabilité. “Ceux qui ont les compétences requises restent prioritaires à l’embauche”, assure David Martial.

L’emploi est un volet primordial. Les emplois directs et indirects qui seront créés à terme se chiffrent en milliers. Bien qu’il s’agisse surtout d’emplois demandant peu de qualifications, des compétences spécifiques sont nécessaires : maîtrise d’au moins deux langues étrangères (français et anglais), bonne élocution, excellente présentation et comportement irréprochable, techniques particulières pour des postes de paysagistes par exemple.

C’est pourquoi l’action sociale associée aux IRS offre une large place à la formation professionnelle. David Martial corrobore cette idée : “Dans ces zones rurales, la majorité des personnes ne sont pas employables et il est obligatoire de les former, non seulement pour qu’elles puissent prétendre à des postes à Anahita mais aussi dans n’importe quel autre hôtel, restaurant ou autre structure de la région.”

“Dans le même sens, Médine a mis en place un centre d’apprentissage à Bambous dont la première promotion est sortie, un centre de formation hôtelière à Pierrefonds”, rappelle Sophie de Spéville. Le projet s’inscrivant sur le long terme, le groupe a également initié des projets locaux de scolarisation, d’alphabétisation, d’épanouissement culturel et artisanal

Les promoteurs encouragent également l’entrepreneuriat régional dans la mesure où de nombreux services sont susceptibles d’être sous-traités. La difficulté est de trouver la niche, le créneau dans lequel investir. Par ailleurs, la qualité du service proposé doit être irréprochable compte tenu de la clientèle visée. En ce sens, les centres de formation peuvent être d’une aide non négligeable.

L’image dont jouissent les IRS est plutôt négative “mais à tort”, insiste le responsable de la communication de Ciel. “Lorsque nous avons demandé l’autorisation de construire une sous-station pour alimenter en électricité Anahita, le Central Electricity Board nous a invités à en construire une capable de fournir près de quatre fois plus d’énergie”, révèle David Martial. L’énergie produite ne profite donc pas uniquement à l’IRS de Beau-Champ.

Les promoteurs de Tamarina et Anahita ont conjugué investissement, développement économique et intégration sociale. C’est peut-être parce qu’il s’agit de deux grands groupes du secteur privé mauricien. Certains parlent d’une responsabilité sociale de ces entreprises mauriciennes. Les investissements consentis en matière de financement de projets sociaux témoignent de la capacité des acteurs privés de participer de la dynamisation d’espaces marginalisés. Les perceptions négatives restent néanmoins vivaces. Malgré des plans d’urbanisme réfléchis, les IRS sont toujours perçus comme des ghettos de luxe. La mixité sociale n’y sera, semble-t-il, pas évidente d’autant qu’il s’agit de lieux d’exception et privés.

Si pour le moment le nombre d’IRS ayant reçu l’aval des autorités est encore limité (voir hors-texte), c’est au final une vingtaine de projets, de plus ou moins grande envergure, qui devraient voir le jour. Il n’est pas exagéré d’y voir une nouvelle forme d’urbanisation matérialisant les écarts de richesse entre propriétaires étrangers fortunés et populations rurales alentours au pouvoir d’achat bien plus limité.

Cela peut nourrir des frustrations sociales, déjà relativement fortes, si des engagements sociaux ne sont pas systématiquement pris par les promoteurs et investisseurs. L’État envisage d’obliger les investisseurs et promoteurs à participer à un fonds social qu’il gérera. Le taux de cette participation n’est pas encore défini, et la législation pas encore arrêtée. Cette initiative est déjà un signe positif. Mais les promoteurs doivent aller plus loin en proposant des plans structurés et raisonnés pour l’intégration des populations des zones alentours sur le long terme. Ce serait un signal fort. Celui d’une conscience sociale.

Gilles RIBOUET



Des investissements qui rapportent... à l’état

■ Les IRS sont destinés à une riche clientèle capable d’investir plus de 30 millions de roupies dans l’immobilier. Les propriétaires obtiennent un permis de résidence qui sera résilié si l’acquéreur décide de vendre son bien. A l’achat, l’État ponctionne une taxe de 70 000 US$ ainsi que 5 % du prix de vente. A court terme, il est évident que les projets IRS sont rentables pour l’État. Sur le long terme, les autorités continuent de prélever des taxes directes et indirectes (consommation) complétées par de nouvelles ponctions lors d’une revente. Anahita a mis en place un système de location auquel les acheteurs peuvent souscrire. Les propriétés louées rentrent donc dans le circuit économique par les taxes et la consommation que cela induit.






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